MBN od początku do końca
Brak danych
Strona główna > Aktualności > Czy na Mazurach ceny ziemi rolnej nadal będą rosły ?

Czy na Mazurach ceny ziemi rolnej nadal będą rosły ?
2017-04-27 13:33:54

Czy na Mazurach ceny ziemi rolnej nadal będą rosły ?

Ziemia rolna od wielu lat była dobrą lokatą kapitału. Również mniejsze działki, poniżej 1 ha dla wielu stanowiły dogodną formę lokowania pieniędzy. Ryzykowna i zmienna giełda, lokaty w złoto, niskooprocentowane obligacje czy groszowe lokaty bankowe, wszystko to stało się mało atrakcyjne i niepewne. A na przestrzeni ponad 25 lat ceny ziemi rolnej w Polsce a także na Mazurach cały czas rosły. Ziemia rolna nie wymagała ciągłego nadzoru, podatki od gruntów rolnych były niskie, a możliwość pobierania na nie „dopłat rolniczych” czyniły je jeszcze bardziej atrakcyjnymi. Do tego dochodził zysk z jej uprawy lub hodowli. I taka sytuacja miała miejsce do 2016 roku, gdy wprowadzono przepisy ograniczające obrót nieruchomościami Skarbu Państwa ale i zarazem obrót tymi prywatnymi.

Spowodowało to szybki i już odczuwalny spadek cen w Polsce, gdyż w naturalny sposób zmniejszył się obrót. Spadek cen na razie nie jest znaczny, gdyż decyzja polskich władz o wstrzymaniu sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych (tych będących w nadzorze Agencji Nieruchomości Rolnych) spowodowała przekierowanie się rynku na grunty prywatne. Jednak jednoczesne ograniczenie kręgu nabywców poprzez wprowadzenie różnorodnych warunków ustrojowych (min. oświadczenie nowego nabywcy o osobistym prowadzeniu gospodarstwa rolnego przez okres 10 lat, lub przymus uzyskania zgody sądu na sprzedaż) powoduje coraz częściej iż rezygnuje się z inwestowania w tego typu nieruchomości. Przed wejściem w życie przepisów ograniczających obrót, w wielu rejonach Polski tego typu inwestorzy zagospodarowywali nieużytki, poprawiali strukturę gospodarstw rolnych, dostarczali kapitału, zaś rolnicy sprzedawali bezużyteczne lub małodochodowe działki rolne, zyskując w ten sposób kapitał na rozwój gospodarstwa, inwestowali w maszyny, bądź kształcenie swoich dzieci. Zaznaczył się trend, gdzie małorolny, bez perspektyw, zbywał swoje grunty i kupował mieszkania czy domy w mieście. Wolny rynek sam regulował ceny, pobyt oraz podaż. Rynek kształtował także polskie rolnictwo. Nikt nie sprzedawał dochodowych gospodarstw, ani atrakcyjnych działek za bezcen. Widoczna była także tendencja osiedlania się „mieszczuchów” na wsiach, czy zagospodarowywania przez nich zaniedbanych siedlisk.


Dziś decyzjami ustrojowymi po prostu przywiązano chłopa do ziemi ograniczając swobodę decydowania komu może zbyć swoją własność. To ograniczenie dotyczy również osób posiadających grunty rolne, ale nie będące rolnikami. W dłuższej perspektywie spowoduje to znaczny spadek cen, przyniesie falę bankructw rolników czy problemów społecznych. Owszem w Polsce są regiony gdzie ziemia była bardzo droga i jej brakowało. Jednakże w skali całego kraju, nie ma problemu braku gruntów rolnych do upraw, nasze rolnictwo ma nadprodukcję płodów rolnych, więc ograniczenie obrotu nieruchomościami ma raczej wymiar polityczny, a nie ekonomiczny. Na pewno nie jest to optymalne rozwiązanie dla rolnika, gdyż w sytuacji gdy jest on zmuszony sytuacją ekonomiczną do zbycia jakiegoś gruntu rolnego, otrzyma za niego znacznie mniej, niż wtedy gdy rynek był wolny i gdy nabywcą mógł być każdy.

Perspektywa zakończenia dotowania przez Unię Europejską małych gospodarstw, lub tych rolników którzy nie prowadzą specjalistycznych hodowli bądź upraw, spowoduje jeszcze większe odejście inwestorów i spadek cen. W sytuacji gdy rolnik będzie chciał kupić grunty w celu swojego rozwoju będzie być może miał korzystną sytuację, ale czy będzie go na to stać ? Już zaznacza się trend, że banki nie chcą udzielać kredytów, gdyż w przypadku niespłacenia długu, w rzeczywistości nie można prowadzić egzekucji z nieruchomości rolnych. Grunty na licytacjach mogą właściwie nabywać tylko rolnicy z danych gmin o ile spełniają szereg dodatkowych warunków. Taka sytuacja nie sprzyja bankowości, wymagane są dodatkowe zabezpieczenia, a w ten sposób koszta kredytu rosną.

Region Mazur jest na szczęście specyficzny i wyjątkowy. Mazury to jeden z najbardziej atrakcyjnych regionów Polski. Cechuje go wyjątkowa przyroda, w tym blisko 1000 jezior, połacie lasów i czyste powietrze. Wielkie Jeziora Mazurskie były jedynym kandydatem Polski w międzynarodowym konkursie na 7 Nowych Cudów Natury, który dostał się do finału, a następnie do grona 14 najpiękniejszych miejsc na świecie. W 2011 roku internauci spowodowali, że Kraina Wielkich Jezior uzyskała oficjalne miano najpiękniejszego regionu Europy.

Ceny działek czy domów na Mazurach stale rosną. Wiąże się to ze zwiększonym popytem ze strony Polaków ale też i obcokrajowców, którzy dostrzegli walory krainy Wielkich Jezior Mazurskich. Krainy czystej, pełnej uroku ale i bezpiecznej. Tym samym i ceny gruntów rolnych nie podlegają takim wahaniom jak w innych regionach kraju. Jest to jednocześnie region odporny na wahania polityczne.

Przez dziesięciolecia okazało się, że nieruchomości to najlepsza lokata kapitału, a do tego region Mazur jest niedoszacowany, można tu nabyć zarówno komercyjne tereny jak i tanie grunty pozwalające na odrolnienie czy podział na części. W regionie przybywa obiektów apartamentowych, prywatnych rezydencji, czy po prostu zagospodarowuje się tereny nad jeziorami czyniąc z nich oazy prywatności. Zatem nawet tak restrykcyjne ograniczenia jakie wprowadzono w Polsce w roku 2016 nie są w stanie zaburzyć atrakcyjności regionu i sensu inwestowania w nieruchomości nawet i te typowo rolne.


 

Cezary Pstrak
prawnik – specjalista rynku nieruchomości

wiceprezes MBN Nieruchomości Konsulting sp. z.o.o

GIŻYCKO - MAZURY – POLSKA

Image