MBN od początku do końca
Brak danych
Strona główna > Aktualności > Zmiany, zmiany, zmianami poganiają

Zmiany, zmiany, zmianami poganiają
2017-08-23 12:16:51

Zmiany, zmiany, zmianami poganiają

Od 2016 roku dynamicznie zmienia się otoczenie w jakim przyszło funkcjonować obywatelom ale przede wszystkim pośrednikom w obrocie nieruchomościami.

Głównym nurtem zmian są decyzje polityczne władz państwa polskiego co do zasad obrotu nieruchomościami.

Ustawodawca objął ograniczeniami przede wszystkim tzw. „nieruchomości rolne”.

W takich regionach Polski jak województwo warmińsko – mazurskie okazało się, iż większość obrotu niezabudowanymi nieruchomościami stanowią takie które wpisują się w kryteria „nieruchomości rolnej”

Wedle obowiązujących od 01 maja 2016 roku kryteriów „nieruchomościami rolnymi” są już te które mają powyżej 2999m2 (niezabudowane) lub te które mają 5001m2 i są zabudowane.

Poza środowiskami wielkomiejskimi i rynkiem mieszkaniowym tego typu nieruchomości są przeważające, gdyż działki powyżej 2999m2 występują licznie, tak samo jak małe gospodarstwa rolne tzn. powyżej 5000m2. Trzeba dodać, iż grunty niezabudowane nie objęte planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy można dzielić ale na działki nie mniejsze niż 3000m2. Zatem ustawodawca zabezpieczył się aby poprzez podziały nie można było wykreować towaru, nad którym nie miałby kontroli.

Teraz nieco historii. Ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych obowiązywały przez cały okres PRL-u. Wtedy jednak nie istniał wolny rynek, więc fakt, iż ziemię rolną mógł nabyć tylko rolnik nikomu nie doskwierały. Po roku 1990 zniesiono ograniczenia w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi.

Kolejne regulacje obrotu miało miejsce dopiero w roku 2003 kiedy wprowadzono ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. W niej pojawiły się przepisy, nakazujące stronom transakcji nieruchomości powyżej 1 ha wystąpić do ówczesnej Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa (a później Agencji Nieruchomości Rolnych) z zapytaniem o ewentualny pierwokup. W praktyce okazało się, że Skarb Państwa korzystał ze swych praw bardzo rzadko. Zatem ograniczenie obrotu było raczej pozorne. W roku 2007 Ustawodawca dokonał zmian podnosząc próg z 1 ha do 5 ha przy nieruchomościach rolnych. Zatem w przypadku nieruchomości o areale powyżej 5 ha należało wystąpić do Agencji Nieruchomości Rolnych „z zapytaniem” o ewentualny pierwokup. Szybko okazało się, że takich nieruchomości jest bardzo mało, a Skarb Państwa nie wykonuje swoich praw, gdyż nie był zainteresowany skupowaniem ziemi rolnej, a raczej jej sprzedażą z własnych zasobów.

Rok 2016 okazał się przełomem i odwrócił spojrzenie władzy. Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości zasobu własności rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie innych ustaw zmieniła prawo, a przede wszystkim zmieniła ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Między innymi wstrzymano sprzedaż ziemi państwowej, zastępując to dzierżawą. Ponadto zrezygnowano z pierwokupu ale nałożono na strony transakcji sprzedaży obowiązek uzyskania zgody na zbycie lub nabycie danej nieruchomości wydawanej w trybie decyzji administracyjnej przez Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych. Już w przypadku chęci zbycia nieruchomości niezabudowanych powyżej 2999m2 oraz zabudowanych powyżej 5000m2 trzeba uzyskać taką zgodę. Sprawy te procedowały Oddziały Agencji Nieruchomości Rolnych których w skali całego kraju jest kilkanaście. Po rocznej praktyce okazało się, że uzyskanie takiej decyzji trwa około 3 miesięcy, wymaga złożenia wielu dokumentów i oświadczeń. Jednakże dla profesjonalnych pośredników w obrocie nieruchomościami sprawy te, to konieczny element ich pracy. Rok 2017 przyniósł kolejne zmiany. Decyzją Ministra Rolnictwa zlikwidowano część fili oddziałów które rozpatrywały tego typu sprawy, przekazując ich kompetencje do innych Oddziałów. Taka sytuacja ma miejsce w województwie warmińsko – mazurskim. Likwiduje się filię w Suwałkach, która była podmiotem samodzielnym a jej kompetencje i region przejmują po części Olsztyn oraz po części Białystok. Wydłuży to okres procedowania, gdyż mniejsza ilość urzędów rozpatrywać będzie coraz to większą ilość spraw.

Niestety w każdym urzędzie te same sprawy były odmiennie procedowane. Agencje Nieruchomości Rolnych miały różniące się druki i wzory oświadczeń a także wymagały nieco odmiennych dokumentów. Taka sytuacja miała miejsce zarówno w Suwałkach jak i w Olsztynie. A przecież Suwałki to teoretyczna filia Oddziału w Olsztynie. Nic bardziej mylnego. Każdy urząd rządził się swoimi prawami i zasadami. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami po roku obowiązujących przepisów nauczyli się zasad i procedur, ale już dokonano zmian i przeniesiono kompetencje do innych Oddziałów.

Ale to nie koniec zmian. Jeszcze w roku 2017 planowana jest likwidacja Agencji Nieruchomości Rolnych podobnie jak struktur Agencji Rynku Rolnego.

W ich miejsce powstanie Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Planowane jest to już na 01 września 2017 roku ! W opinii rządu ma to na celu zmniejszenie liczby instytucji, ograniczenie kosztów ich funkcjonowania oraz poprawę jakości obsługi. W rzeczywistości ma to wymiar polityczny. W taki sposób można skutecznie dokonać zmian kadrowych i przenieść kompetencje także do Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, która stanie się jedyną agencją płatniczą dla Wspólnej Polityki Rolnej w Polsce.

Jednakże dla obywateli ale przede wszystkim dla pośredników w obrocie nieruchomościami zajdzie zasadnicza zmiana. Prawdopodobnie zupełnie nowi pracownicy nowej agendy państwowej wydawać i procedować będą kwestie zgód na zbycie lub nabycie nieruchomości niezabudowanych powyżej 2999m2 i zabudowanych powyżej 5000m2. Wiązać się to znów będzie ze zmianami interpretacji przepisów i nowymi zwyczajami procedowania spraw.

Prawdopodobnie znów zajmie to blisko rok zanim uczestnicy i urzędnicy nauczą się procedur i stworzą praktykę postępowania. Aktualnie już całe województwo warmińsko – mazurskie przejdzie pod urząd w Olsztynie, który będzie nazywał się Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) i to on będzie zajmował się wydawaniem ewentualnych zgód na nabycie bądź zbycie „nieruchomości rolnych”, które często nie są takimi, gdyż dawno temu straciły swój charakter i nie mają nic wspólnego z produkcją rolniczą.

Ale licencjonowani pośrednicy w obrocie nieruchomości nie po to kształcą się i podnoszą swoje kwalifikacje by teraz nie podołać zmianom i nie sprostać oczekiwaniom swoich klientów …

Cezary Pstrak
prawnik – specjalista rynku nieruchomości

wiceprezes MBN Nieruchomości Konsulting sp. z.o.o

GIŻYCKO - MAZURY – POLSKA

Image