Kupić, żeby wynająć - kiedyś to się opłacało, a dziś?

Po ostatnim naszym felietonie o rynku nieruchomości w Giżycku i okolicach publikowanym w MOJE GIŻYCKO zostaliśmy wręcz zasypani pytaniami o sens nabywania mieszkań w Giżycku. Naszych czytelników przede wszystkim interesuje zagadnienie „Czy warto kupić mieszkanie na wynajem?”

W tym przypadku Giżycczanie chcą wiedzieć jak kształtuje się zwrot z inwestycji gdy polega on na zakupie mieszkania na rynku wtórnym (mieszkania używanego) a następnie jego wynajmowanie. W ostatnich latach Giżyczczanie szukali do nabycia tak zwanych „drugich” lub „trzecich” mieszkań ale tylko po to, aby je wynajmować. Zatem te zakupy nie stanowiły dla nich zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. W tym miejscu nasuwa się pytanie czy jesteśmy społeczeństwem tak zamożnym, że nabywamy kolejne mieszkania, bo nie mamy co robić z pieniędzmi?

Dotychczas większość zakupów mieszkań na wynajem opierała się o kredyt, który oprocentowany na poziomie 3- 4% w skali roku i był dobrym rozwiązaniem, a przyszły najemca spłacał go nam poprzez „odstępne”, pokrywał czynsz oraz płacił za media. Nawet jeśli taki właściciel mieszkania wychodził „na zero”, a z reguły zarabiał, to cały „pomysł” był dość prosty i biznesowo skuteczny. Właściciel miał mieszkanie które spłacało mu się (kredyt, czynsz, media) poprzez wynajem. Przy takim założeniu za 20 lat (okres spłaty kredytu) będzie miał mieszkanie bez kredytu które spłacili mu obcy ludzie poprzez wynajem.

Kolejowa 22 Giżycko

Z upływem czasu to jakby wydawało się genialne rozwiązanie, zaczęło zmieniać się i coraz gorzej finansować. Wpłynęły na tą sytuację co najmniej 4 czynniki:

Po pierwsze wzrost oprocentowania kredytów poprzez podniesienie wiboru. Dziś tani kredyt to kredyt oparty o 7% oprocentowanie. Zatem jest to droższy kredyt ponad dwukrotnie niż w latach 2020-2022, a tym samym rata miesięczna jest znacząco wyższa, a stawki wynajmu (tak zwane „odstępne”) w Giżycku pozostały niemal na tym samym poziomie.

Po drugie wzrost kosztów utrzymania mieszkań. Wzrosły znacząco koszta ogrzewania np. w przypadku Spółdzielni Mamry, która niegdyś uchodziła za taniego zarządcę stawki wzrosły niemal dwukrotnie. Związane jest to z kosztem ogrzewania oraz ze wzrostem stawek za zarządzanie. Dotyczy to zresztą niemal wszystkich zarządców zasobów mieszkaniowych. Wzrost cen ogrzewania zarówno węgla, miału węglowego, czy gazu jest związany z czynnikami zewnętrznymi na które nasze miasto ani firmy zarządzające nie mają wpływu. Rosną koszty za zarządzanie. Jeszcze kilka lat temu było to średnio 50 groszy za udział lub za 1m2 a dziś to najczęściej 80 groszy. Do tego drastycznie podrożał prąd, nieznacznie woda. Śmieci niegdyś tanie, dziś są istotnym punktem w planowaniu kosztów gospodarstwa domowego czy też mieszkania na wynajem. A ponownie podkreślę, stawki wynajmu (tak zwane „odstępne”) w Giżycku pozostały niemal na tym samym poziomie czyli takie jak w latach 2020-2021. Nawet jeżeli nieco wzrosły to nie kompensują podwyżek. Najemca ocenia ile łącznie zapłaci za wynajem czyli nie tylko za „odstępne” ale i musi pokryć media, które podrożały.

Po trzecie wzrost cen mieszkań. Nastąpił on w latach 2020-2021 gdzie cały rynek przeżywał „boom” i nabywano praktycznie każde mieszkania za ceny ofertowe. Mimo zahamowania wzrostu cen który nastąpił w roku 2022 i trwa do chwili obecnej to zasadniczo ceny nie spadają. Zatem po ich skokowym wzroście w poprzednim okresie kupno mieszkania to kosztowne przedsięwzięcie. Kilka lat temu cena 1 metra kwadratowego mieszkania w Giżycku kształtowała się niemal o 2000 zł niżej. A ja to po raz kolejny podkreślę, stawki odstępnego w Giżycku pozostały niemal na tym samym poziomie. Jest to poziom gdy ceny mieszkań były niższe i gdy kredyty były tańsze i gdy koszta utrzymania mieszkań były zasadniczo niższe.

Zatem czy warto kupić mieszkanie aby je wynajmować? Jesteśmy coraz bliżej tej odpowiedzi.

Dodajmy czwarty czynnik. Jest to wzrost kosztów materiałów wykończenia wnętrz i koszt robocizny. Większość mieszkań nabywanych na rynku wtórnym wymaga remontu lub odświeżenia. Tym bardziej, że chcemy je wynajmować, to musimy zapewnić standard. Ponadto przy zmianie najemcy co następuje czasem już po roku wynajmu, mieszkanie musimy odświeżyć, często doposażyć, zlikwidować usterki itp. Koszty takich napraw czy zasadniczo remontów wzrosły co najmniej o 40% w stosunku do cen sprzed 2020 roku. Na to składają się ceny materiałów oraz wzrost cen za robociznę.

Podsumowując, to co było samofinansującą się inwestycją jeszcze dwa lata temu dziś już takową nie jest. Oczywiście mówimy w tym miejscu o zakupach przy wsparciu kredytem który kosztuje, a przerzucanie go w całości na najemcę nie jest możliwe.

Sytuacja nieco korzystniej przedstawia się gdy kupujemy mieszkanie na wynajem za gotówkę, ale jak pokazały nasze statystyki tylko 10% takich zakupów było za gotówkę. 90% zakupów było na kredyt, a przy jego wzroście i zaostrzeniu zdolności kredytowej stał się on trudny do zbilansowania.

Inwestycję możemy wesprzeć wynajmem wakacyjnym (sezonowym) czyli tak zwanym krótkotrwałym. Lecz wymaga to od takich właścicieli posiadania mieszkania w dobrej lokalizacji względem jeziora, plaży, centrum miasta. Ponadto taki wynajem mocno absorbuje uwagę, gdyż częste zmiany turnusów, wynajmy weekendowe, zmuszają do częstego nadzoru nad gośćmi, sprzątania i przygotowywania mieszkania. Ponadto stoi to w kolizji z wynajmem całorocznym. Wtedy trzeba pozbywać się stałych lokatorów kosztem tych na okres sezonu, mieszkania się szybko eksploatują a nas jako właścicieli mocno absorbują.

Rynek i model biznesowy w nieruchomościach zmienia się z upływem lat. To co kiedyś było doskonałe, dziś może być nieopłacalne. Do tego ryzyko podatku katastralnego (od drugich i kolejnych mieszkań), zmiana stawki podatkowej wynajmu to kolejne ryzyka które mogą całkowicie zniweczyć trud Polaków i spowodować że nawet te gotówkowe zakupy za niskie ceny, to ich wynajem stanie się również dla nich nieopłacalny.

Z czasem zaczniemy poszukiwać innych sposobów inwestowania w nieruchomości.

Cezary Pstrak, właściciel MBN