Giżycko i jego okolice pozbawione są miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (w skrócie MPZP). To one decydują gdzie i na jakich zasadach wyznacza się obszary do zabudowy, tereny zielone, pod zalesienia czy tereny rolnicze. Samorządy nie uchwalały MPZP, ale w zamian pozostawiały swobodę w zakresie warunków zabudowy. Zasada jest prosta. Gdy teren nie jest objęty MPZP można starać się o uzyskanie warunków zabudowy, oczywiście jeżeli spełnia on określone kryteria.

Ta swoboda wkrótce może ulec zmianie. Najpierw Parlament uchwalił, a następnie Prezydent podpisał ustawę o zmianie ustawy o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym oraz o zmianie innych ustaw, która to wprowadza wiele rewolucyjnych ale przede wszystkim niekorzystnych dla potencjalnych właścicieli zmian, w tym min.:
* konieczność tworzenia planów miejscowych i ogólnych przez gminy,
* zmiany w procedurze i możliwościach uzyskania decyzji o warunkach zabudowy terenu,
* zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego,
* i wiele innych.

W sytuacji gdy coś ma ulec zmianie z reguły wymusza to działanie. Skoro ma być trudniej i w perspektywie sytuacja właścicieli ma się pogorszyć, nie ma co czekać bezczynnie. Masz działkę bez prawa zabudowy? Nie czekaj. Składaj wniosek do właściwego terytorialnie urzędu Gminy lub Miasta. Pierwsze regulacje weszły już w życie 24 września 2023 roku. Moment graniczny to 01.01.2026! Jeżeli zmiany nie zostaną złagodzone czeka nas trudny czas na rynku nieruchomości.

Celem ustawodawcy jest wymuszenie na samorządach uchwalania planów miejscowych lub ogólnych, które zastąpią studium. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP), najczęściej określane w skrócie jako studium uwarunkowań – do 24 września 2023 r. było dokumentem sporządzanym dla całego obszaru gminy, określający w sposób ogólny politykę przestrzenną i lokalne zasady zagospodarowania. Od 24 września 2023 r. nie uchwala się już co do zasady studium, lecz gminy winny uchwalać plan ogólny, z tym że dotychczasowe studium zachowuje moc nie dłużej niż do 31 grudnia 2025 r.

Jeżeli Gminy zrobią to szybciej (uchwalą plan ogólny) to w pewnym sensie nakreślą zasady planowania przestrzennego i może okazać się, że nie można uzyskać na danym terenie warunków zabudowy. Zapewne na wielu obszarach gminy nie zakreślą możliwości zabudowy. Nie sposób pokryć tym prawem 100% powierzchni Gminy, tym bardziej że Nowa Ustawa na to nie pozwala. Wygrają ci, którzy zdążą uzyskać warunki przed 1 stycznia 2026 r. lub przed wejściem w życie planu ogólnego. Stare warunki zabudowy pozostaną w mocy i na ich podstawie uprawnieni będą mogli budować, a ich warunki zabudowy będą nadal bezterminowe.

Reformę planistyczną wprowadza nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przewiduje ona, że do spraw dotyczących wydania warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych, decyzją ostateczną przed wejściem jej w życie, stosuje się stare przepisy. To chyba jedyny plus tej ustawy.

Na starych zasadach warunki zabudowy wydawane są na czas nieokreślony. Reforma planistyczna zezwala na wydawanie takich warunków tylko na 5 lat. Tak jak do tej pory, każdy będzie mógł się o nie starać, a nie tylko właściciel. Dotychczas warunki były wydawane na podstawie studium, czyli aktu polityki przestrzennej, którego zapisy są bardzo ogólnikowe i pozwalają na dużo więcej, niż nowe przepisy. Po wejściu w życie planu ogólnego warunki zabudowy będzie można wydawać tylko w wypadku nieruchomości znajdujących się na obszarze uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w tym planie. Gmina będzie mogła go wyznaczyć, ale nie musi tego robić.

Nawet jeżeli gmina zdecyduje się wyznaczyć taki obszar, to będzie mogła tego dokonać tylko w ściśle określony sposób, który narzuca ustawa. Dotychczas takiego ograniczenia nie było. 

Wszystko wskazuje też na to, że gminy będą miały ogromne problemy z uchwaleniem planów ogólnych, bardzo realny jest scenariusz, że nie wszystkie zmieszczą się w narzuconym przez przepisy terminie i planów w dniu 1 stycznia 2026 r. nie będzie. Rozwiązania zastępczego na taką okoliczność w przepisach nie ma. Inwestorzy znajdą się w patowej sytuacji. Po 1 stycznia 2026 r. nie będzie można starać się już o warunki ani na starych, ani na nowych zasadach. Wówczas w dużo lepszej sytuacji od innych będą osoby, które uzyskają warunki do 1 stycznia 2026 r. Po wejściu w życie planu ogólnego, decyzje o warunkach zabudowy będą musiały również spełniać standardy dostępności infrastruktury społecznej (o ile zostaną określone) – np. w pobliżu działki będzie musiał być przystanek komunikacji publicznej, droga publiczna, szkoła, itd.

Zatem czeka nas koniec inwestycji w szczerym polu. A właśnie w taki sposób Mazury były zabudowywane. Klienci nie chcieli budować domu we wsi, a szukali działek na ich kolonii, w zaciszu, z ładnymi widokami. Mazurskie wsie cechowała od zawsze rozproszona zabudowa. Teraz gdy ustawa narzuci poprzez plan ogólny obszary do zabudowy i zarazem wykluczy z ich możliwości obszary rolnicze i peryferyjne, swoboda i możliwość tworzenia działek budowlanych znacznie się zmniejszy. To może być koniec biznesu dla wielu właścicieli, którzy w ciągu kilku miesięcy z własnego pola robili działkowisko i w ten sposób powiększali swój majątek. Wadą tych rozwiązań była konieczność budowy dróg, sieci uzbrojenia terenu w prąd, wodę czy kanalizację. Samorządy broniły się przed inwestycjami, zaś nowi osadnicy naciskali na gminy w celu budowy uzbrojenia.

Ustawa narzuci ograniczenie w zakresie obszaru analizowanego. Właściwy organ będzie go wyznaczał wokół terenu w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m.

W wypadku starych zasad, brak jest maksymalnej odległości, tzn. obszar analizy wyznaczany jest w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 m, co w praktyce oznacza, że w uzasadnionych przypadkach obszar analizowany może być wyznaczany w większej odległości niż trzykrotna szerokość frontu.

Przy starych zasadach obszar mógł być naprawdę duży i często sztucznie „naciągało się” go po to, by wydawać warunki. Wszystkim chodziło o rozwój a z czasem o podatki. Na nowych zasadach będzie całkowicie odwrotnie. Ustawodawca chciał zapobiec „rozlewaniu się” zabudowy i narzucił bardzo rygorystyczne zasady. 

Zgodnie z przepisami przejściowymi, osoby, które złożyły wniosek o wydanie WZ przed wejściem nowelizacji w życie, nie muszą obawiać się tego ograniczenia. Dziś jednak nie wiadomo jak postępować. Cześć przepisów weszła już w życie 24 września 2023 roku. Co zatem robić? Na pewno pośpieszyć się, tak na wszelki wypadek. Bo w polskim prawie to nic już nie wiadomo.

Cezary Pstrak – właściciel MBN Mazurskie Biuro Nieruchomości