Świadectwa charakterystyki energetycznej. Nowy czy stary wymóg?

Od 28 kwietnia 2023 roku uczestników rynku nieruchomości, a szczególnie osoby które wynajmują lub planują sprzedać swoją nieruchomość dotyka fakt, że muszą oni posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej. Jest to dokument sporządzany przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia ale przede wszystkim wpisaną na listę w Ministerstwie Rozwoju i Technologii. Dokument określa m.in. wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych związanych z użytkowaniem budynku lub części budynku, czyli w uproszczeniu energii na potrzeby ogrzewania i wentylacji oraz przygotowania ciepłej wody użytkowej, chłodzenia, a w przypadku budynków niemieszkalnych również oświetlenia.

Celem wprowadzenia obowiązku sporządzania świadectw jest promowanie pasywnego budownictwa i zwiększanie świadomości społecznej w zakresie możliwości uzyskania oszczędności energii w budynkach. Dzięki informacjom zawartym w świadectwie właściciel, najemca lub użytkownik budynku może określić orientacyjne roczne zapotrzebowanie na energię, a tym samym zna koszt utrzymania nieruchomości.

Tym samym znając koszt zużycia energii można podjąć świadomą decyzję czy warto wynajmować lub kupować określony budynek czy lokal który jest kosztochłonny i ma duże straty ciepła. Taka nieruchomość powinna być wtedy tańsza niż dobrze i energooszczędnie zbudowany budynek.

Co istotne świadectwo charakterystyki energetycznej nie jest wymagane kiedy wykorzystujemy istniejący budynek (lub lokal) „na własny użytek”, tj. nie zamierzamy go sprzedawać lub wynajmować. Wtedy nie musimy go wykonywać ani posiadać.

Problem pojawia się gdy planujemy sprzedać lub wynająć swoją nieruchomość. Decyzja przychodzi nagle a nie mamy wtedy takiego świadectwa. Obowiązek ich sporządzenia dotyczy mieszkań, domów, lokali usługowych i generalnie wszystkich które są ogrzewane. Zatem budynki typu garaże, hale namiotowe, budynki gospodarcze itp. nie wymagają sporządzenia i przekazania świadectwa. Co ciekawe mieszkania znajdujące się w budynkach wpisanych na rejestru zabytków także nie wymagają sporządzenia świadectwa. Problem pojawia się przy starych budynkach np. domach przedwojennych do kapitalnego remontu. Sporządzenia dla nich świadectwa to fikcja ale ustawodawca nie zwolnił sprzedających „ruiny” z tego obowiązku. Bo jak można obliczyć energochłonność jak nie ma w budynku żadnego systemu grzewczego?

Wróćmy do tych co muszą go bezwzględnie sporządzić. Aby uzyskać odpowiedni dokument, należy zgłosić się do osoby, która oferuje usługi sporządzenia świadectw energetycznych. Pełną listę specjalistów uprawnionych do wystawiania tego typu dokumentów można znaleźć w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków. Liczba takich osób z uprawnieniami i odpowiednią wiedzą a do tego dyspozycyjnych nie jest zbyt obszerna.

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia. Świadectwa przekazane (wykonane) przed dniem wejścia w życie ustawy (28 kwietnia 2023 r.) zachowają ważność przez okres, na jaki zostały sporządzone.

Świadectwo energetyczne jest dokumentem stanowiącym niejako „paszport” naszego mieszkania, domu czy lokalu. Musi więc zawierać aktualne zdjęcie budynku i dane techniczne wskazujące konstrukcję oraz ilość energii niezbędnej do celów ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej. Za część obliczeniową oczywiście odpowiedzialny jest certyfikator sporządzający dla nas świadectwo, nie mniej do celów powstawia dokumentu niezbędne jest przekazanie szeregu informacji.

Dokumenty niezbędne do sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej:

  • zdjęcie frontowe budynku (zdjęcie powinno być aktualne),
  • plan wraz z wymiarami poszczególnych pomieszczeń,
  • informacja techniczna o budowie stropów i ścian zewnętrznych (wraz z przekazaniem informacji o grubości ocieplenia),
  • wysokość pomieszczeń lub przekroje z projektu budowlanego,
  • informacja o sposobie ogrzewania budynku (ciepło miejskie lub dokładne informacje o typie kotła grzewczego),
  • informacja o sposobie przygotowania ciepłej wody użytkowej (ciepło miejskie lub dokładne informacje o bojlerze, ewentualnej cyrkulacji wody etc.),
  • informacja o trwale zamontowanej klimatyzacji wraz z danymi zamontowanych urządzeń
    wskazanie co znajduje się za ścianami mieszkania (czy za ścianą jest kolejne mieszkanie, klatka schodowa czy nieogrzewany garaż),
  • opcjonalne rachunki z okresu ostatnich pełnych 3 lat użytkowania nieruchomości.

Obowiązek posiadania świadectw charakterystyki energetycznej pojawił się wiele lat temu (w roku 2009) ale przy braku sankcji sprzedający oraz wynajmujący nie wypełniali tego obowiązku. Robili to jedynie developerzy ale z czasem ograniczyli się oni do wykonywania ich tylko do budynku a zrezygnowali z poszczególnych lokali. Dopiero nowelizacja prawa wprowadziła sankcję to znaczy, że za brak świadectwa przy sprzedaży bądź wynajmie możemy zostać ukarani grzywną do 5000 zł i obciążeni kosztami sądowymi.

Notariusz który sporządza akt notarialny może uwarunkować czynność od przekazania świadectwa, a w przypadku jego braku winien to opisać w akcie notarialnym co staje się wskazówką dla określonych organów które weryfikują akty i mogą wnioskować o ukaranie za jego brak. Co ważne nabywca lub najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania świadectwa.

Zatem od 28 kwietnia 2023 roku gdy sprzedajemy lub wynajmujemy mieszkanie, dom czy lokal musimy sporządzić świadectwo i je przekazać nowemu właścicielowi lub najemcy.

Obowiązek taki też ciąży na wynajmującym co bez wątpienia jest uciążliwe i kosztowne i podraża koszta najmu.

Fakt przekazania świadectwa, zostanie odnotowany w akcie notarialnym, natomiast w przypadku braku jego przekazania – notariusz pouczy zobowiązanego do przekazania świadectwa ale także o karze grzywny za niewywiązanie się z tego obowiązku.

Koszt takiego świadectwa zaczyna się od 500 złotych ale są to dokumenty przygotowywane online i nie mają z reguły wartości. Rzetelny certyfikatom przyjedzie na nieruchomość, przeanalizuje dokumentację budowlaną budynku i lokalu, dokona pomiarów ocieplenia, sprawdzi kamerą termowizyjną jakość wykonania, zapozna się z systemem grzewczym i dokona analizy danych. Taka praca musi kosztować znacznie więcej niż 500 złotych i często przekracza 1000 zł a przypadku domów lub większych obiektów nawet i kwotę 1500 zł. Są to stawki aktualne czyli z okresu 2023 roku. Do tego dochodzi problem małej ilości osób wykonujących świadectwa charakterystyki energetycznej w naszym regionie Mazur co skłania do podnoszenia stawek.

Cezary Pstrak – właściciel MBN